英文
德 Erbpacht; 拉丁 emphyteusis; 法emphytéose
简介
中国民国时期民法典的用益物权形态之一，是支付佃租永久在他人土地上为耕作或牧畜的权利。
永佃权的特征 永佃权的特征在于：(1)永佃权是存在于他人土地上的物权。永佃权以土地为其标的物，于建筑物上不得设定永佃权。而且这里的“土地”，须以他人的土地为限，因为在自己的土地上无设定永佃权的必要。(2)永佃权是以耕作或牧畜为目的的物权。永佃权与地上权虽然同属于利用他人土地的权利，但永佃权的目的，限于耕作或牧畜，在此点上与地上权不同。所谓耕作是指施加劳力于土地，从事耕种粮食、栽培植物以为收获。而牧畜是指放牧以及饲养牲畜，至于狩猎、捕鱼则不包括在内，因为此类活动是属于特别法上物权的范围。(3)永佃权是永久利用他人土地的物权。在这一点上永佃权与地上权及土地租赁均有所不同，因地上权大多定有期间，而土地租赁必然定有期间。例如中国民国时期民法典(现施行于我国台湾地区)第842条第2项规定：“永佃权之设定，定有期限者视为租赁，适用关于租赁之规定。”即附有期限之永佃权不受物权法的保护。另外，由于永佃权是永久利用他人土地的权利，则土地所有权人的更替，对于永佃权不发生影响，即俗称的“换东不换佃”或“倒东不倒佃”之谓。但是在立法例上亦有规定永佃权为有期限物权的。如《日本民法典》第278条第2项规定当事人设定有期限的永佃权(日本称之永小作权)时，其期间须在20年以上、50年以下，如超过50年的缩短为50年。另外日本民法施行法第42条第2项的规定，当事人未定永佃权的存续期间的，如果有短于50年的习惯则从其习惯，但习惯较50年为长或者无习惯的，则自民法施行之日起的50年为永佃权的存续期间。(4)永佃权是因支付租金而成立的物权。永佃权的设立，必须支付佃租，即佃租为永佃权的成立要件。至于永佃权成立以后，土地所有权人免除其佃租的支付义务，这是抛弃其收租权的问题，不可与永佃权的成立混为一谈。
永佃权的发生与消灭 永佃权的发生，仅从永佃权人方面观察，则为永佃权的取得。永佃权作为不动产物权，有关不动产物权的一般取得原因，如取得时效、继承等，对其均可适用。这里需要特别指出的是永佃权基于法律行为取得的情形。基于法律行为的取得，是永佃权继受取得，可以分为创设的继受取得与移转的继受取得两种：前者指依当事人的合意(契约)或遗嘱(单独行为)而设定;后者则是指永佃权人将其永佃权让与他人的情形。但无论哪种基于法律行为方式的永佃权取得，都应以书面为之，且非经登记不生效力。
永佃权既然是永久利用他人土地的权利，因而不能因期限的届满消灭。但物权的其他消灭原因，如标的物灭失、征收、混同等，均适用于永佃权，此与一般的物权并无不同。在此只说明永佃权消灭的两项特殊原因：(1)撤佃。这是土地所有权人基于一定的原因，撤销永佃权，而使永佃权消灭的情形。如永佃权人积欠租金达两年的总额时，除另有习惯者外，永佃权人可以撤佃，使永佃权消灭。(2)抛弃。永佃权因其附有佃租，因而不可以任意抛弃。但在一定的条件下，如永佃权人可以于一定的期限前向土地所有权人以意思表示抛弃其永佃权。
永佃权的效力 永佃权人主要有以下的权利：(1)土地的使用和收益。永佃权人对于其所佃的土地，可以在耕作或牧畜的范围内而为使用、收益。永佃权人既然得为使用土地，则必须对土地为占有，因而应当受占有及物上请求权的保护，并可以援用相邻关系的规定。(2)永佃权的转让与设定担保。永佃权不是专属性的财产权，自然可以自由转让，并得设定抵押权。如果当事人对此有禁止的特约时，在解释上亦认为此种约定为无效，因其妨碍永佃权人的改业自由及经济流通。
永佃权人主要有以下的义务：(1)支付佃租。永佃权以佃租的支付为成立要件，因而永佃权人有支付佃租的义务。至于佃租的种类，是为金钱或金钱之外的其他物品，应以当事人的约定为准，如无约定的，则依习惯。(2) 回复土地的原状。在永佃权消灭时，永佃权人应当将土地返还给土地所有权人，而在返还时原则上应当回复土地的原状。