本登记 - 法学百科

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简介

又称终局登记，是与预备登记相对应的一种登记，这种登记将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿之中，有确定的、终局的效力，故名终局登记。本登记主要包括如下几种类型：

总登记 总登记又称第一次登记，是指登记机关为确立不动产管理秩序，在对不动产物权进行清理的基础上进行的一种全面登记，这种登记表示的是某一不动产及整体不动产权利关系的总体面貌，以便对不动产物权获得一种概括的认识，从而实现一个和谐的不动产权利秩序。

变动登记 变动登记又称变更登记或动态登记，是指登记机关就不动产物权变动所进行的记载。当总登记作成后，某一不动产物权因买卖、赠与、权利设定等发生变动时，不动产上的权利就与既存登记的一部或全部发生不一致，此种不一致从一国的不动产物权交易来看，必然增加了交易第三人认识某一不动产权利状态的困难，以致有害交易的迅捷和安全。故而，当不动产物权因一定原因发生变动时，就得为变动登记，以保障登记始终如实地反映不动产权利的真实状态。

更正登记 更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。它是指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或遗漏，致使登记与实体权利关系原始的不一致，为消除这种不一致状态，对既存登记内容之一部进行订正或补充。所以，更正登记是以订正、补充为目的的一种登记。更正登记以登记手续的错误或遗漏为修正对象，错误和遗漏既可能是就不动产权利关系而发生的，例如，将甲的房屋所有权登记为乙所有;也可能是因为不动产的地理状况而发生的，例如，将耕地登记为滩涂。这里所谓的错误是指，虽然登记簿上有记载，但欠缺真实的记载，所记载的内容与不动产的真实状态不一致。而遗漏则是指因消极的行为而使记载与不动产的现实内容发生抵触，即应该登记的内容未予登记。

更正登记可以由权利人或者利害关系人提出，也可以由登记机关自己依职权为之。登记完毕后，登记机关如发现登记有错误或遗漏，应及时通知登记权利人和登记义务人。当登记权利人或登记义务人为多数人时，通知其中一人即可。无论错误或遗漏，其实质均在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产的实际状态。至于该错误与遗漏是基于当事人的过错而产生，还是基于登记机关的过错而产生，在所不问。即便是由于当事人的故意而产生，仍得作成更正登记。因此，更正登记是登记完毕后，对既存登记所做的一种订正，即事后补充行为;如果在登记完毕前，登记机关即发现了登记错误，那是字句订正的问题，只需对错误字句做出修正即可。

回复登记 所谓回复登记，是与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记的效力。回复登记以恢复原有登记的效力为目的，依原有登记消灭的原因，可分为灭失回复登记和涂销回复登记两种情形。

灭失回复登记是指登记簿的全部或一部因水灾、地震等原因而发生物理上的灭失，予以回复的一种登记。灭失回复登记是对灭失的登记的一种回复保存行为，不涉及新的权利关系的变动，故而其顺位并不发生变动，依原有登记而定。灭失的登记在回复前，其登记的不动产权利是否可以进行自由交易而不受妨碍呢?根据日本《不动产登记法》，在灭失回复登记期间，登记不动产仍然可以自由地交易，但为了交易的安全，必须进行新的登记申请。这一规定是以日本登记制度为背景的，日本的不动产登记制度采自愿登记原则，登记非为不动产物权变动的成立要件，不具有决定效力，因而，登记是否灭失对不动产交易不产生影响。可是，在登记成立主义法制下，不动产登记则是采强制原则，且登记具有推动力与公信力，登记的存在是第三人认识某一不动产权利现状的一个重要手段。在实质审查主义下，登记负担着向社会提供不动产物权真实状态的功能，社会对某一不动产权利状态的正确认识，对交易当事人尤其是原权利人，以及整个交易秩序意义重大。因此在原有登记灭失的情况下，已灭失的登记与根本不存在的登记有别，前者从法律上来说仍然存在(只是物理上发生了灭失)，登记的推定力与公信力仍得发挥作用;可是物理上不存在的登记毕竟会对不动产的真实权利状态的认识带来妨碍，如仍进行交易，原权利人及交易秩序即可能遭受不利影响，故不得继续为交易。

涂销回复登记，乃登记的全部或一部不适法地被涂销，使登记回复到涂销前的状态而为的一种记载。涂销回复登记与灭失回复登记一样，以维持登记的原效力为目的，是对错误登记的矫正。已存在的登记被不适法地涂销，其不法理由有实体上的，也有登记法上的。前者如涂销登记的登记原因无效、被撤销，后者如登记机关的过错等手续瑕疵。不适法地涂销的登记，不问涂销原因，均得回复。在涂销回复登记的情况下，并未有新的权利关系的变动，故其回复登记的顺位依被涂销的登记为准。涂销登记的回复，可因当事人的申请而进行，也可因登记机关的发现行为而依职权做出矫正。纵使原来正确的登记被错误地涂销，使登记丧失了如实反映不动产物权实际底细的能力，但在公示公信原则下，于回复之前，人们仍可就该不动产自由地交易，受让人享受公信力的保护。例如，甲乙间有不动产买卖发生，登记完成后，出卖人甲发现原来交易无效，登记被涂销缺乏有效原因，故得进行回复登记。在回复之前，善意的丙根据登记簿的记载而与乙进行的交易，受法律保护。

涂销登记 涂消登记，是在既存的登记中，基于原始的或后发的理由而致登记事项全部的不适法，从而消灭此一登记的记载行为。涂销登记是以消灭原有的登记事项为目的的一种登记。涂销登记以登记事项全部不适法为必要，如果仅仅是部分的不适法，则进行更正登记或变更登记即可，无须涂销登记。不适法的原因有原始的，如登记原因的无效、不存在;也有后发的，如登记原因的解除。登记原因的不适法无论是其无效，还是被解除，最终均导致登记原因不存在。登记原因不存在而做出的登记记载无法正确地反映实体权利关系，故必须涂销已作成的登记，并得加以回复。例如在作成由甲向乙的所有权移转登记后，物权变动无效，此时得涂销乙的所有权登记，作成由乙向甲的所有权的回复登记。

拓展资料

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